Про «сбытие мечт» или первый дом в Канаде.

Давно не писал. Был занят. Чем? Дом покупал. Сейчас расскажу.

Работа в Виннипеге мне понравилась. Поэтому я подумал, что в ближайшее время менять ее не буду. Жена к этому времени тоже уже работала и тоже была довольна. В связи с этим перед нами встал вопрос: а не купить ли нам дом? И тут же созрел ответ: а почему бы и нет?!

Откуда начать, кого спросить? Надо звонить агенту по недвижимости — риэлтору! А кто

у нас риэлтор? — Аня Шустерман. Созвонились с Аней, назначили встречу. Я уже приготовился умничать, потому что в Израиле я свою квартиру и покупал и продавал сам, без маклера. Но когда Аня начала рассказывать и объяснять, а потом еще рассказывать и объяснять, я понял, что я лучше послушаю. Риэлтор в Канаде настолько отличается от маклера в Израиле! Он здесь действительно работает, а не заставляет работать тебя, вдобавок сдирая неизвестно за что три шкуры.

Как я уже писал, я покупал и продавал квартиру в Израиле самостоятельно. Но это не значит, что я не имел с маклерами дела. Не потому, что я хотел с ними иметь дело, а потому что вывесив объявление на сайт с объявлениями по недвижимости Yad2, первые, кто начинают звонить — именно маклера. Так они клиентов себе набирают.

Пообщавшись с израильскими маклерами и, теперь уже с канадским реэлтором, могу сравнить работу тех с другими. В данном случае буду приводить как пример то, что делает Аня Шустерман, потому что с другими я дела не имел.

Итак, израильский маклер:

Выставленная на рынок квартира интересует маклера как потенциальный товар. Сначала маклер придет и начнет уламывать хозяина квартиры. Его цель — получить полные права на продажу квартиры. То есть он, и только он сможет продать ее. Даже если хозяин квартиры сам найдет клиента на свою квартиру — он должен будет заключать сделку с участием данного маклера, соответственно отстегнуть ему немалый процент «за услуги».

Получив полное право продавать квартиру, маклер вешает на балкон свой номер телефона, публикует объявление в интернете и, в лучшем случае, в газете. 

Обычно маклеры приводят потенциальных клиентов смотреть квартиру в часы, когда хозяева дома. И это может продолжаться долго — недели, месяцы. Просто потому, что маклер будет действовать только на свое усмотрение — он имеет все права на продажу…

Продавая свою квартиру я решил для себя, что не буду давать никому из маклеров полное право на продажу. Всем 22 маклерам, которые побывали у меня в квартире с предложением продать мою квартиру, я предлагал продать ее, но без всяких обязательств со своей стороны. Дело в том, что в Израиле маклер получает деньги и с продавца и с покупателя. Деньги не малые — 1,5-3% от стоимости недвижимости с каждой стороны, в зависимости от наглости маклера. Я предлагал этим ребятам довольствоваться только оплатой от покупателя — это ведь лучше чем ничего? Но их это, почему то, оскорбляло. В конечном итоге, согласились лишь трое. Но их услуги так и не понадобились.

По сути, кроме того, что маклер принимает на себя «удар» а именно н-ное количество телефонных звонков от незнакомых людей и приводит их в квартиру + вывешивает объявление о продаже в интернете и газете (что легко можно сделать и самому), толку от него никакого. Он не принимает никакого участия в подписании договора, не несет ответственности ни за что. 

В Канаде риэлтор делает гораздо больший объем работы:

Начнем с того, что обычно нет этой абсурдной оплаты с обеих сторон. За осуществление сделки платит только продавец. Риэлтор покупателя получает свой гонорар от риэлтора продавца. Выходит, что риэлтор продавца имеет шанс получить всю сумму от сделки целиком, но только если он сам найдет покупателя — что не так то часто происходит.

Рынок недвижимости в Виннипеге очень активный. Большинство домов продаются в среднем за одну неделю нахождения на рынке. Дом выставляется на рынок. Назначается день начала показа. Обычно это вторник-среда. Риэлторы начинают водить своих клиентов на просмотр дома, для чего им необходимо договориться о времени с продающим риэлтором. 

Далее, обычно в субботу или воскресенье, объявляется Open House — это чаще всего бывает два-три дневных часа, в которые могут прийти и полюбоваться домом все желающие, в том числе соседи и просто зеваки.

После Open House, в понедельник или вторник, назначается Offers Day. Потенциальный покупатель должен решить для себя, на сколько он готов раскошелиться и подать предложение — Offer. Все предложения обычно открывают в назначенный час, среди которых продавец выбирает самый приемлемый для него и с ним и заключается сделка.

Если не было подано не единого предложения, либо предложенные условия не понравились продавцу, продавец обычно пересматривает цену, назначает новую и дом возвращается на рынок на еще одну неделю.

В течении всего этого процесса риэлтор покупателя находится в постоянном контакте со своим клиентом. Все дома, выставленные на продажу риэлторами, загружаются единую базу данных. Покупатель, начиная работать с риэлтором, получает доступ к этой базе и может видеть дома, как только те появляются на рынке. Там же сразу указывается сколько дней дом будет выставлен для просмотра до Offers Day, когда назначен Open House и остальные данные. 

У всех риэлторов есть специальный электронный ключ, который открывает специальную коробочку, которую вешают у входной двери, положив предварительно в нее ключи от дома. Риэлтор покупателя, договаривается о времени просмотра с риэлтором продавца. В назначенное время, как правило, в доме никого не бывает. Ключ лежит в коробочке. Риэлтор открывает дверь и показывает дом своим клиентам. Уходя кладет ключ обратно и уходит. Очень удобно.

Все общение покупающей и продающей стороны происходит через риэлторов. Покупатель обычно даже и не встречает людей, у которых он купил дом. Риэлтор берет на себя заботу обо всем от начала, и до конца сделки. И сделка не оканчивается подписанием Offer и его утверждением. Риэлтор будет с покупателем вплоть до вселения и даже после его, если возникнут дополнительные вопросы…

Это с покупателями. С продавцами у риэлтора возни МНОГО больше.

Самое важное в продаже дома — правильно определенная для него цена. Никто не хочет продешевить. Но если дом выставлен за высокую цену и он долго «висит» на рынке — это тоже плохо. Люди начинают подозревать неладное. В случае если дом выходит на рынок с «правильной ценой» он уходит на первый же Offers Day. Для определения цены риэлтор делает тщательный анализ рынка, исходя из размера, состояния, месторасположения. При таком динамичном местном рынке, эти факторы очень активно меняют цену.

После того, как определились с ценой, следует, так называемый, staging — приведение дома в должный, для продажи, вид. Staging может варьироваться от уборки лишних вещей и размещения картин, цветов, вазочек и т.д., до полноценного косметического ремонта в некоторых случаях. Риэлтор посоветует, что убрать, а что куда переставить, что оставить как есть и чего не хватает.Так же может пригласить профессионального дизайнера, по желанию хозяев. 

Потом начинается экшн. Все риэлторы, как я уже говорил, выставляют дома в общую базу данных — MLS(R) и REALTORS(R) (они дублируют друг друга). Помимо этого многие делают также рекламу в газете. Аня, вдобавок, делает рекламные флаеры и подготавливает видео ролик. По дому она расставляет карточки с особенностями дома, так что покупатель обращает особое внимание на все детали, во время просмотра дома.

Далее, в течении первой недели Аня раскладывает флаеры по почтовым ящикам на окрестных улицах. Если по близости есть Сommunity Сenter или магазин в котором можно повесить флаер, то он там будет. А так же он обязательно будет висеть в русской школе «Светлячок».

Веб сайт Ани www.estate4you.ca, ссылки на Kijiji, Used Winnipeg, LinkedIn, Facebook, Google+,  Odnoklassniki — все эти инструменты должны быть задействованы.

За день до Open House Аня обходит все дома на улице, где продается дом, стучит в каждую дверь отдает  флаер в руки, общается с соседями, спрашивает — не знают ли они кого-то кто хотел бы переехать в этот район и приглашает посетить Open House.

В Offers Day риэлтор, в присутствии продавцов, вскрывает конверты с предложениями. Изучив детально все предложения, начинаются переговоры. Если поданы несколько предложений с одинаковой или близкой к одинаковой ценой, то риэлтор (по желанию продавца) может связаться с риэлторами покупателя и предложить изменить предложение. Иногда цена предлагается с условием. Условия могут быть самые разные — можно, к примеру, поставить условие на финансирование. В данном случае, продавец принимая данное условие готов к тому, что если покупатель не получит ипотечный кредит, то сделка расторгается и дом надо будет выставлять на рынок опять. Либо же можно поставить условие на Home Inspection. Это подразумевает приглашение специалиста для изучение состояния дом. В случае, если инспекция покажет наличие каких-то проблем, о которых продавец умолчал, сделку тоже можно будет расторгнуть. 

Помимо условий и цены, как правило обсуждаются день передачи владения и что с домом остаётся. В Канаде дома продаются как без электроприборов, так и с ними. Может быть только холодильник и плита, а может и много еще чего. Так же зачастую продавцы оставляют занавеси на окнах, светильники. Все это обсуждается и оговаривается.

В момент когда все условия устраивают обе стороны, дом считается «Проданным с условием» на определенный срок. К примеру на получение ипотечного кредита берется обычно несколько дней — 3-4 дня, как правило, хватает. По истечении этого срока условие должно быть снято и тогда дом считается окончательно проданным.

К слову сказать, условие на финансирование мы в свое предложение включали. Мы просили четыре дня, но получили подтверждение от банка уже через два. Все благодаря Марине Васерман, которая занималась нашим кредитом.

К Марине Васерман мы пошли еще в самом начале процесса поиска дома. Для того, чтобы убедиться, что кредит тебе дадут, необходимо получить предварительное одобрение — Pre-approval. Выдавая такое одобрение банк заявляет, что готов занять деньги данному конкретному индивидууму на определенных условиях или без них. В нашем случае Марина сделала все четко и быстро. В течении считанных дней у нас на руках был сертификат о Pre-approval на кредит. А после подписания предложения, имея на руках точные суммы, она быстро добилась их окончательного утверждения, так что мы сняли условие раньше оговоренного срока…

После того, как дом продан, начинается самый трудоемкий этап для продавцов. Аня не бросает их и тут — она поможет разобраться с адвокатом, страховкой, банком… Ответит на все вопросы которые только могут возникнуть. Поддержит и подскажет — не так уж просто запаковать весь дом в коробки…

Начав смотреть дома с Аней, мы мало понимали, что мы вообще хотим. Например тип постройки дома. Единственное, в чем мы были уверены — это то, что мы хотим отдельно стоящий дом. Такие типы домов как Side-by-side и Town House мы отмели сразу. Мы решили, что если уже покупать дом, то без соседей за стеной. 

Но помимо этого есть еще куча тонкостей, с которыми мы, по большому счету, знакомились уже в процессе просмотра. По мере того, как мы понимали больше мы меняли критерии интересующего нас дома.

Например дома бывают: Bungalo, 1.5 storey, 1,75 storey, 2 storey, 3 Split-level, 4 Split-level, Bi-level и т.д. Где же нам, всю жизнь прожившим в обычных многоквартирных домах, было знать, какой именно дом нам придется по душе?

Аня спокойно объяснила, что это вполне нормально и что для того, чтобы определиться, надо время и терпение. Так и получилось. В конечном итоге из всего перечисленного, остались только три типа дома, которые нам понравились и среди которых мы продолжали выбирать.

Я, практически ежедневно, скидывал Ане на почту несколько адресов, которые она изучала и договаривалась о просмотре с продающим риэлтором. В некоторых случаях, она обращала мое внимание на что-то, что ее смущало, или что-то, что ей казалось неприемлемым. Порой, очень настойчиво рекомендовала отступиться. 

После двадцатого просмотренного дома, мне начало казаться, что мы никогда ничего не найдем. Аня успокаивала, говорила, что порой люди смотрят намного больше домов, прежде чем находят тот, единственный. 

И вот настал день, когда мы посмотрели зеленый дом. Зеленый домик был очень приятный и уютный. У него был огромный двор. В дальнем конце двора были посажены высокие ели. По бокам двора росли плодовые деревья. Гараж на одну машину, тихая улица… Все как мы заказывали. На одну лишь деталь Аня обратила мое внимание — в подвале от окна в сторону шла небольшая трещина. «Давай не будем его брать»: сказала Аня. «Не нравится мне эта трещина». 

Но дом мне слишком понравился и я упрямствовал. Посмотрев его днем, я попросил Аню назначить еще один просмотр, чтобы посмотреть дом вместе с супругой. Вечером мы посмотрели его еще раз. Но трещина все так же смущала Аню и в связи с этим начала смущать и меня. Поэтому в третий раз мы приехали туда с Сашей Черняковым. Осмотрев трещину он сказал, что не советует связываться — ремонт может быть и копеечным и дорогостоящим. Но он однозначно будет. Это, еще одно дополнительное мнение, окончательно перевесило чашу «против» на моих весах и мы отступились от этого дома.

Тут уж я совсем приуныл. Целыми днями я пропадал за просмотром объявлений, в надежде на то, что наконец найду подходящий вариант. И вот наконец он появился. Дом был выставлен на продажу в понедельник, но показывать его начинали только в среду. Уже в понедельник Аня назначила нам просмотр на среду. 

Мы были первыми, кто посмотрел этот дом в среду. Потом мы смотрели его еще пару раз в течении недели показа. Мы ходили его смотреть в день Open House… На улице лил проливной весенний дождь. Мы сидели в машине и писали предложение на дом… На завтра был волнующий Offers Day… Аня подала наш Offer… И его приняли! Мы купили дом!

6 комментариев к “Про «сбытие мечт» или первый дом в Канаде.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2018 Hagiev.CA