Да что там продавать?! Я сам продам!

Случай из практики.

Продажа недвижимости у нас происходит обычно 3 разными способами:

1. Дом продатся риэлтором
2. Дом продается владельцами через Комфри
3. Дом продается владельцами на бесплатных досках объявлений.

Первый способ: владелец нанимает риэлтора. Риэлтор делает все необходимое для продажи. Размещает в общей базе MLS. Рекламирует, торгуется, оформляет. Комиссионные риэлтор получает по факту продажи. В Виннипеге наиболее распространенной схемой оплаты услуг риэлтора является 1-3% продающему риэлтору и 1.5-3% — риэлтору, представляющему интересы покупателя.

Способ номер два: владелец продает дом на Комфри. Комфри — это вообще сокращение от Commission Free. Хотя на деле это далеко не так. Оплата Комфри производится заранее — еще до вывода дома на рынок. Чаще всего все, что делает Комфри- размещает в базе MLS. Оплата может быть разная, в зависимости от того, какой пакет выбирается. В большинстве случаев, покупателей таки представляет риэлтор и продавцы оплачивают его услуги теми же 1.5-3% комиссионных.

Последний способ наименее эффективный и по этой схеме продаются буквально единицы домов. Дом выставляется на продажу на бесплатных досках объявлений типа Кижижи. Не эффективным он является потому, что мало кто идет искать себе дом на Кижижи…

С точки зрения некоторых, принципиальная разница между способами заключается в том, сколько владельцу придется заплатить за продажу. Это, конечно же ошибочное мнение, и этот пост лишь одно из множества тому доказательств.

Если рассмотреть статистику распределения рынка недвижимости, на долю продаж через риэлторов приходится более 95% всех продаж. Более 70% продаж — заслуга крупных брокерских компаний, во главе с нашей компанией Re/Max, остальное делят между собой десятки мелких брокеров наряду с Комфри.

stats

Вы скажете, отчего же люди платят комиссионные риэлторам, когда у них есть такая чудесная альтернатива — Комфри? Причин уйма.

Мы видим огромное количество домов, которые безуспешно находились на рынке в течение 2-3 и более месяцев и в конечном итоге были переданы на продажу риэлторам, которые благополучно продали их за несколько дней.

А сколько проблем, возникших при оформлении остаются за кулисами? Сколько сделок, в которых владельцы, за неумением правильно вести торги сильно продешевили при продаже? Все это мы видим чуть ли не ежедневно!

Может быть, когда нибудь у меня дойдут руки описать все плачевные последствия «ФиСБОшной практики» (ФиСБО — от FSBO-For Sale By Owner), а сегодня просто расскажу тут один случай.

Некая семья решила улучшить свои условия проживания и купила новый дом. Купила — то бишь заключила со строительно компанией контракт на постройку нового дома. У них уже был дом, но он им стал тесен. Новые дома строятся довольно долго, поэтому у них была уйма времени для продажи их прежнего жилья.

Так как новый дом был существенно дороже их прежнего, им было необходимо взять дополнительную ссуду в банке. По условиям банка, им предстояло продать свой дом, для того чтобы выплатить часть даунпеймента.

По контракту с застройщиком, при подписании сделки, как правило платится сумма от $15-20 тысяч и этот случай тоже не был исключением.

Решив, сэкономить на коммиссионных для риэлтора, они оплатили Комфри и выставили дом на рынок. После продолжительной череды показов, нашелся покупатель, представленный риэлтором. Риэлтор сделал все грамотно и профессионально: написал оффер и подал его на рассмотрение продавцов (ни в коем случае нельзя забывать: риэтлор покупателей, учавствующий в сделке позаботится о законности всех действий, но будет представлять интересы только своих клиентов).

По окончание непродолжительных торгов, сделка была заключена и наши герои выдохнули с облегчением… но как оказалось — рано!

Спустя некоторое время они отнесли офер на рассмотрение юристу, который обратил их внимание на то, что сделка не окончательная а с условием. Дом, покупатели обязуются купить, только при условии продажи их собственного дома.

Сейчас уже продать дом какому-либо другому покупателю наши герои не могут, пока контракт в силе, а покупатель, в случае непродажи собственного дома, просто расторгает сделку и ничем абсолютно не рискует.

При этом наши герои, остаются в затруднительном положении, потому что новый дом уже построен и за него надо платить, а их теперешний дом еще не продан и платить нечем.

Сэкономив немного на комиссионных для риэлтора, люди сейчас столкнулись с довольно серьезной проблемой, которая конечно же не возникла, если бы их представлял профессионал.

Что им грозит? При худшем раскладе, покупатели, которые написали офер на их дом, не продают свой дом и расторгауют контракт. С момента расторжения контракта, до того момента, когда герои рассказа должны оплатить остаток своего даунпеймента, вырученного от продажи дома, банку, остается всего лишь неделя-две. Продать дом в такой короткий срок и физически получить деньги на руки, практически невозможно. В такой ситуации, банк отказывается выдать кредит, а застройщик без денег откажется отдать дом.

Более того, деньги, уплаченные при заключении сделки с застройщиком, остаются у застройщика и при желании строительная компания может подать в суд на наших нерадивых героев, чтобы отсудить у них расходы на простойку дома, который компания могла бы давным давно продать кому-либо другому.

Когда речь идет о многотысячных сделках, не рискуйте, доверьте работу профессионалам. Даже при условии, что застройщик заберет себе только ту сумму, которую он получил в при подписании и отпустит эту семью восвояси, их расходы сейчас существенно больше, чем им бы стоило нанять риэлтора и сделать все правильно. Я уже не говорю о количестве нервов, которых им все это стоило.

Поэтому, обращайтесь к нам — Shusterman Team. Мы всегда здесь, чтобы позаботиться о безопасности прохождения вашей сделки по недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 Hagiev.CA