Риелтор глазами покупателя

К написанию этого поста меня привело то, что я все больше и больше стал убеждаться в том, что многие покупатели не понимают того, как работает рынок недвижимости. Это не значит, что люди глупые или необразованные. Более того, я даже не говорю только про ньюкамеров. Многие канадцы, которые здесь родились и выросли, не понимают как происходит процесс покупки, с чего начать и т.п.

Основная причина кроется в недостатке доступной информации, а порой в наличии ложных публикаций на эту тему. Такая ситуация зачастую ставит покупателей в очень невыгодные ситуации.

Только за прошлый год мне посчастливилось поработать с более полусотни замечательных семей, которым мы предоставляли услуги риелторов. С каждой из этих семей мы провели не один час за обсуждением насущных вопросов о том как, когда и почему все происходит. На мой взгляд, чем больше знает и понимает клиент, тем проще ему принять правильное решение. Полное понимание между клиентом и его агентом по недвижимости — критически важно!

Здесь, в этой небольшой статье, я хочу коснуться нескольких наиболее распространенных вопросов и заблуждений среди покупателей. А если у вас появятся еще вопросы, мой бессменный адрес электронной почты всегда в вашем распоряжении: eli@hagiev.ca.

1. Почти всю недвижимость которую можно купить в Виннипеге, можно найти на MLS. MLS означает Multiple Listing System. Контролируется система организацией риелторов и вся информация в нее попадает также от риелторов. Выглядит система как обычный сайт, где публикуются объявления о продаже домов, но на самом деле система намного более интерактивна.

Если вы работаете с риелтором, то тот наверняка настроит для вас портал с доступом в MLS, в котором вы сможете увидеть именно те дома, которые соответствуют заданным вами критериям.

Такие популярные сайты, как Realtor.ca, Winnipeg FreePress Homes, Point2Homes, все они дублируют информацию из MLS. Не всегда с достаточной оперативностью и не всегда в полном объеме, но они стараются. Я постоянно вижу, как люди «перелопачивают» огромное количество сайтов, выискивая дом своей мечты. Но это пустая трата времени, ведь единственное, что можно найти вне MLS— это дома, которые продаются владельцами самостоятельно через Kijiji или же просто выставленные перед домом с вывеской «For Sale By Owner». Поверьте моему опыту, таких на рынке единицы!

Realtor.ca — это сайт созданный организацией риелторов для того, чтобы содержание MLS было доступно общественности. Но там представлена гораздо более ограниченная информация чем в портале. Если же вы обнаружили на Realtor.ca дом, который вам нравится, но его нет в вашем портале — переговорите со своим агентом, чтобы подкорректировать критерии фильтра.

2. Немного о юридической стороне.
Сделки по покупке/продаже недвижимости происходят у нас по 4 возможным схемам. Первая и самая распространенная — это когда две стороны, продавец и покупатель, представлены своим риелтором (риелторской компанией). В таком случае все просто. У каждой стороны свой представитель, каждый представитель работает на благо своего клиента. В этом случае каждый из агентов четко знает какую информацию он может передавать другой стороне, а какую нельзя. Каждый из представителей четко придерживается главного правила: действовать в лучших интересах своего клиента.

Вторая схема — это когда один риелтор представляет интересы обеих сторон. В таком случае риелтор должен поставить в известность обе стороны, и если стороны не возражают, то выполнить работу риелтора для обеих сторон. По определению, эта схема не может быть выигрышной для обеих сторон, потому что в таком случае та сторона, которая наняла риелтора первой (обычно это продавцы), является для риелтора основным клиентом. И именно интересы этой стороны — первостепенны для риелтора.

Третья схема — это когда интересы одной из сторон не представлены риелтором. Чаще всего это происходит в случаях, когда люди покупают новые дома или же покупают дома на «опен хаусах». В таком случае риелтор продавцов только выполнит свои обязательства перед продавцами, а покупатели предоставлены сами себе. Риелтор конечно же оформит все бумаги в соответствии с законом, но благополучно умолчит о тех моментах, которые были бы невыгодны его клиенту.

Четвертая схема — это когда продавцы и покупатели не представлены риелторами. Тогда они договариваются между собой и оформляют все у адвоката. Последствий у такой сделки может быть вагон, по той простой причине, что ни покупатель ни продавец не являются скованными обязательствами как риелторы, следовательно могут откровенно и безнаказанно обманывать друг друга. Покупатель, не владея информацией о том, какую документацию запросить у продавцов, подвергает себя риску купить дом, который, к примеру, может оказаться бывшей плантацией марихуаны, или же купить дом по существенно завышенной цене. Примеров этому множество.

3. Если я буду покупать без риелтора, продавцы скинут с цены его комиссионные — пожалуй, самое большое из всех заблуждений. Если обратить внимание на предыдущий пункт, то можно увидеть, что эта ситуация соответствует третьей схеме. То есть покупатель находится один на один с риелтором. В случае с новыми домами, когда в «шоу хоме» сидит риелтор — представитель застройщика, или в случае с вторичными продажами, когда в «опен хаусе» находится риелтор — представитель продавцов. Всегда и во всех случаях они будут работать на благо своих клиентов — продающей стороны. Риелтор предпочтет умолчать, недосказать. Риелтор не будет вам советовать делать то, что пойдет вразрез с интересами его клиентов. Он не будет делать для вас оценку рыночной стоимости, чтобы вы знали, сильно ли вы переплачиваете за дом. А дома иногда выходят на рынок на $40-50 тысяч выше рыночной цены.

Покупатель не всегда знает, какие вопросы задавать и на какие критические нюансы обращать внимание. А риелтор, который работает на продавцов, не обязан сам эту информацию сообщать, если у него ее не запросили.

Что же касается комиссионных, которые покупатели считают, что им сбросят (или им обещают сбросить) с цены, если они будут покупать без своего агента — поверьте, в большинстве случаев, если бы у покупателя был его собственный агент, скидка была бы больше. Закрыв сделку с клиентами, чьи интересы не представлены риелтором, агент продавцов получает двойные комиссионные, отсюда его неприкрытая заинтересованность в такого рода сделках.

4. «Мы не хотели тебя зря дёргать» — с такой фразы я обычно узнаю о том, что мои покупатели звонят напрямую продающему риелтору и назначают просмотры домов. Это в корне неправильно. Если вы обращаетесь к риелтору продавцов напрямую, то этим самым технически лишаете себя права быть представленными собственным риелтором. На показы — только со своим агентом. Без риелтора можно ходить только на «опен хаусы».

5. Риелтор получает комиссионные только по факту сделки. Это значит, что за все поездки с покупателями на просмотры домов, за всю бумажную волокиту и т.д., риелтор не получит ничего, пока покупатель не осуществит покупку.

Если вы пользуетесь одновременно услугами нескольких риелторов для сопровождения вас в покупке, то известите об этом их всех. Дайте им возможность выбрать, хотят ли они при таких условиях продолжать с вами работать. Честность — это основное качество, которым вам хотелось бы, чтобы обладал ваш агент по недвижимости. Поэтому справедливо отплатить им той же монетой.

6. Еще одним недопониманием среди покупателей является то, откуда риелтор покупателей получает свои комиссионные. Отвечаю: от продавцов. При заключении контракта со своим риелтором, продавцы определяют, какие комиссионные они платят своему риелтору и какие — риелтору, приведшему покупателей. Как я уже говорил. в случае, когда риелтор продавцов продает дом покупателям, у которых нет собственного риелтора, обычно он получает двойные комиссионные, при этом, как уже описывалось выше, он работает на благо только своих клиентов — продавцов. Покупатели же ставят себя в наименее выгодную ситуацию, покупая без своего риелтора. Нанять риелтора для покупки не стоит вам ни доллара. Не совершайте этой ошибки — заручитесь поддержкой специалиста.

7. Как происходит просмотр дома. На время показа, продавцы чаще всего уходят из дома. Ваш агент заранее связывается с риелтором продавцов и назначает время для просмотра. Естественно, необходимо сделать это заранее, потому что продавцы обычно хотят подготовить дом к показу, чтобы произвести на вас, покупателей, наилучшее впечатление. Если вы планируете посмотреть понравившийся вам дом, сообщите об этом вашему риелтору заранее, чтобы он успел все согласовать.

8. Что за зверь такой — риелтор? Начав работать с риелтором, покупатель получает доступ к его знаниям и опыту. Получает экспертное мнение о том или ином районе, типах застройки. Риелтор расскажет и укажет на существующие и потенциальные проблемы; объяснит и оценит способы их устранения; оформит все документы; отправит их во все необходимые инстанции; и, наконец, объяснит, откуда ожидать подвоха и сделает все необходимое, чтобы процесс проходил без эксцессов.

Многие риелторы работают с кругом специалистов, включая адвокатов, моргич-брокеров, инспекторов, страховых брокеров, строителей, компании по перевозкам. С этими специалистами риелторы имеют многолетний опыт сотрудничества и они отобраны путем проб и ошибок. Исключительно положительные отзывы от клиентов — это связующая квинтэссенция таких взаимоотношений.

9. Наилучший способ отблагодарить вашего риелтора за отличную работу — это порекомендовать его. Наш бизнес построен на рекомендациях и мы всегда с огромной благодарностью их принимаем. Ничто так не согревает нам душу, как текстовые сообщения (телефонный звонок, мейл и т.п.), которые начинаются со слов: «Нам вас порекомендовали друзья (родственники, соседи)».

Будучи риелторами, мы не ограничиваем наше общение с клиентами только рабочими взаимоотношениями. Мы всегда на расстоянии телефонного звонка от людей, с которыми мы работали. Мы всегда готовы подсказать, объяснить, подъехать и помочь. Никогда не забудем напомнить им о том, как нужно начать подготовку дома к смене сезона. С удовольствием подскажем интересные идеи для оформления интерьера. Когда у вас есть свои риелторы, у вас всегда есть те, на чью помощь вы сможете положиться во всех вопросах, связанных с домоводством.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2018 Hagiev.CA