Title Insurance

Нет, я не продаю страховки и не буду сейчас тут распинаться о том, как важно страхование и т.п. — это и так все знают. Сегодня я хотел бы на примере из практики, рассказать о Title Insurance — очень и очень интересном и полезном полисе.

Одна семья обратилась к нам для продажи их дома. Дом они покупали лет 5-6 назад с другим риелтором. Дом из тех, что мы называем «взрослый» — ему под 100 лет и в нем очень много чего было изменено предыдущими владельцами. Среди прочего, предыдущим владельцем была расширена жилплощадь, посредством добавления пристройки.

Мы подготовили дом к продаже и выставили его на рынок.

Буквально через несколько дней, после того, как дом оказался на рынке, наши клиенты получают письмо от муниципалитета, в котором их уведомляют о том, что изменения, проведенные в доме были сделаны без разрешения от города и им (клиентам) теперь предстоит эти разрешения у города получить.

Тут, пожалуй, я сделаю лирическое отступление и отмечу, что наш прожорливый муниципалитет, во главе с мэром Бауманом, находятся в постоянных поисках источников дохода. Разумеется из кармана горожан. Буквально пару лет назад они создали отдел, в котором специально обученные люди, сидят и отслежвают все дома, которые выходят на MLS. И если описание продаваемого дома не соответствует наличию всех необходимых разрешений (пермитов) от муниципалитета, город присылает такое вот «письмо счастья». Разумеется, все это делается для того чтобы оштрафовать и пополнить казну, в которой вечно не хватает средств.

А домов, в которых были проведены ремонтные работы без полученных пермитов ой как много, так что это о-оочень хороший источник доходов. Инспекторы зашиваются, заваленные непосильным объемом работы. Люди, зависают в процессе ремонта, в ожидании инспектора… В общем бардак полный.

Что же из себя представляет процедура получения пермита: приходите в отделение муниципалитета, объясняете запланированный проект, вам говорят какие вам необходимы для этой работы пермиты (разрешения). Там же открываете пермит/ы. Стоимость на пермит на обычные небольшие работы в доме — обычно от $50 до $150. Вам открывается пермит и дается 6 месяцев для проведения работы. По окончание работы вам предстоит позвонить и заказать визит инспектора, который проинспектирует выполненную работу и даст добро на закрытие пермита. Вам все детально объяснят, пожелают удачи в нелегком деле — ремонте и отпустят с миром.

Вы скажете: если все так просто, то почему же, обычно настолько законопослушные манитобцы, не получают пермиты на все ремонтные работы? Объясню. Дело в том, что строительный кодекс регулярно обновляется. И то, что является обязательным сегодня, вовсе не было обязательным еще лет 10-15 назад. Я уже молчу про дома, построенные 50-60-100 лет назад. Для наглядности — самый простой пример: по сегодняшнему кодексу в каждой спальной комнате, а также на каждом этаже должно быть по одному детектору дыма. Все детекторы должны быть объединены в одну цепь общей проводкой, так чтобы если сработал датчик в дальней спальне на 2 этаже, чтобы звенело и пищало везде вплоть до подвала. Так вот, разумеется, в домах построенных, скажем в 70-х — когда был бум строительства, и которых в Виннипеге ну просто огромное количество, такого чуда нет. И не может быть, потому что по тогдашним стандартам это не требовалось. Но если вы делаете ремонт — допустим добавляете ванную комнату в подвале своего дома, который вы только купили, и который построен в 70-х, то инспектор непременно отметит несоответствие кодексу и может потребовать установить. Можете себе представить во сколько вам встанет счет за установку этих датчиков с протяжкой проводки? И это только один пример. А их масса.

Помимо всего прочего, процесс закрытия пермита существенно затягивает ремонт, потому что, как уже говорилось выше — инспекторы завалены работой по самые уши.

Вот поэтому люди всеми правдами и неправдами пытаются обойти процедуру получение пермитов.

Но вернемся к нашим героям. Опять же, вы скажете: все изменения, ремонт ведь были сделаны предыдущим владельцем. Разве не к нему должны быть претензии? Нет. Не так. Город спросит с того владельца, который попался на момент обнаружения нарушения.

Что сейчас получается: муниципалитет нашел нарушение, наложил, так называемый caveat — своего рода арест на недвижимость. Пока все нарушения не будут устранены, передать право владения — а значит продать дом невозможно. Для того, чтобы устранить нарушения, сити прислал инспектора, который зарегистрировал вагон и маленькую тележку несоотетстваий стандартам, которые предстоит устранить домовладельцам.

Картина вырисовалась не очень красочная. Список настолько длинный, что возникают сомнения: а стОит ли вообще связываться с ремонтом. А если не ремонтировать, то что дальше? Продать то не продашь…

Благо дело — у ребят есть полис title insurance.

Дальше, с позволения уважаемого читателя, я перейду частично или полностью на английский язык. Дело в том, что как перевести часть терминологии на русский язык я попросту не знаю. Я предполагаю, что большинство моих читателей таки владеют английской речью, а если вы все же затруднитесь понять — пишите, там разберемся.

1. What is title insurance?
Title insurance is an insurance policy that protects residential or commercial property owners and/or mortgage lenders against losses related to the property’s title or ownership.

2. How does it work?

1.It covers certain unknown title defects.
2. It typically covers unknown:

  • Arrears claims
  • Lien claims
  • Wastewater claims
  • Survey and encroachment claims
  • Work done without permits.

3. It can insure the buyer and lender for the gap between the time the property purchase is finalized, and te time the property title is registered in the Land Titles Office, so that funds are released early (if required changes are made in the Residential Offer to Purchase).
4. It is NOT a substitute for due diligence.
5. It does not automatically pay out a claim.
6. It does not prevent harm.
7. It does not cover disappointments.

Собственно, если обобщить, то эта страховка защищает владельцев полиса от: неожиданно обнаруженных долгов за воду например, от наложенного на недвижимость строительной компанией ареста (разумеется претензии должны быть не к вам — это придется доказать), спорные моменты с соседями или городом о границах земельного участка, ну, и разумеется — отсутствие пермитов (разрешений). Обо всех ситуациях владельцу полиса не должно быть заведомо известно на момент приобретения недвижимости.

Title insurance обычно оплачивается единым платежом при покупке недвижимости. Цена, как правило — в районе $200-300. Полис действителен, пока держатель полиса владеет этой недвижимостью. Полис покрывает до 100% от стоимости недвижимости.

Если возникает ситуация, которую можно расценить как страховой случай, необходимо открыть claim и передать страховой компании все сопутствующие документы, после чего вас проинструктируют о дальнейших действиях.

Что же сейчас предстоит нашим героям? Сейчас их ждет продолжительный процесс сотрудничества со строительными бригадами, дом, который построен век назад должен будет приведен в состояние, удовлетворительное современному строительному кодексу. Потом затяжное ожидание инспектора от города и, в итоге, надеемся, долгожданные пермиты.

Будет ли это просто и быстро? Вряд ли. Но хотя бы расходы покроются title insurance…

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2019 Hagiev.CA